Analizamos net-leases de combustible y conveniencia con disciplina de inversor, no con discurso de listado. En Texas la demanda es real; el riesgo sigue estando en el crédito del inquilino y en el expediente ambiental. Leemos ambos antes de que transfieras.
Una estación de servicio es uno de los pocos activos net-lease donde el edificio casi no importa. Lo que analizas es el volumen de combustible, un crédito corporativo y un tanque enterrado.
Texas suma población más rápido que casi cualquier estado, no tiene impuesto estatal a la renta y mueve un tráfico enorme por la I-35, la I-10 y la I-45. Esa demanda lo convierte en uno de los mercados de combustible y conveniencia más profundos del país, y atrae mucho papel al mercado que no debería comprarse. Lo que te protege es la disciplina institucional: separar el ingreso real del pro-forma, la garantía corporativa del franquiciado, y el sitio limpio del que tiene historial de remediación.
Dos estaciones en Texas al mismo cap rate pueden valer precios muy distintos. Las variables que mueven el número son la fortaleza de la garantía del contrato, el plazo remanente y los escaladores de renta, la marca y el volumen de la tienda, la posición sobre la vía y —de forma decisiva— la condición ambiental del sitio.
Ser dueño del suelo, no de un ground lease. En un corredor de alto crecimiento en Texas, la esquina es la parte irremplazable del deal.
Un contrato con respaldo corporativo cotiza más ajustado que la garantía de un solo franquiciado. Lee quién firma realmente la renta.
Diez o más años remanentes con aumentos de renta incorporados protegen contra la inflación y el riesgo de re-arriendo.
Phase I/II y cumplimiento de tanques bajo reglas de la TCEQ. En combustible, esto es lo primero que hay que despejar.
Los galones despachados y las ventas internas dicen si la renta está cubierta y si la ubicación es duradera.
Los conteos, el acceso y los hogares deciden si el inquilino renueva — y a qué renta.
El combustible y la conveniencia conviven con el resto del universo net-lease de un solo inquilino: comida rápida, autopartes, dollar y farmacia. Para el capital extranjero y los family offices el atractivo es el mismo: ingreso pasivo en dólares respaldado por un contrato corporativo largo. La tesis completa y los criterios de inquilino están en la página de asesoría NNN.
Normalmente entre high-5% y low-7%, según la garantía corporativa, el plazo remanente, la marca, el volumen y la ubicación. La garantía de un solo franquiciado debería cotizar más amplia.
La propiedad del suelo, la garantía corporativa, el plazo y los escaladores, el volumen, el Phase I/II y el cumplimiento de tanques ante la TCEQ, y los conteos de tráfico. Lo ambiental decide la mayoría de los deals de combustible.
Sí — normalmente a través de una LLC de EE. UU. por temas de responsabilidad e impuestos. Hay financiación para no residentes con mayor enganche.
Puede serlo, cuando el contrato tiene garantía corporativa, el plazo es largo con escaladores, el suelo es fee simple y el expediente ambiental está limpio.
Envíame el OM y el rent roll. Te digo cuál es el cap real, dónde está el riesgo y si vale la pena avanzar — independiente, del lado del comprador, sin compromiso.
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Las estaciones de servicio son una clase de activo dentro de un mandato NNN más amplio de un solo inquilino. Mira la tesis completa, los criterios de inquilino y cómo trabajo.
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